Votul nostru
Votul cititorilor
[Total: 0 Media: 0]

Prin acţiunea întroductivă de instanţă, reclamanta A.SPRL, în calitate de administrator judiciar al S.C. B S.R.L., a chemat în judecată pe pârâtul C., solicitând instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract autentic de vânzare, având ca obiect imobilul situat în mun. X, str. C., nr. 2, jud. G, compus din teren în suprafaţă de 980 m.p. (996 m.p. din măsurători) şi casă edificată pe acest teren, cu o suprafaţă utilă de 175,8 m.p. şi o suprafaţă construită la sol de 211,88 m.p.

De asemenea, reclamanta a mai solicitat să fie obligat pârâtul să plătească și cheltuielile de judecată ocazionate de prezentul litigiu.

În motivarea în fapt a cererii, reclamanta a arătat că între S.C. B S.R.L., în calitate de promitent-cumpărător şi pârâtul C., în calitate de promitent-vânzător, a intervenit antecontractul de vânzare-cumpărare nr. xyz/26.11.2008, având ca obiect promisiunea de transfer al dreptului de proprietate asupra imobilului.

De asemenea, reclamanta a susţinut că S.C. B S.R.L. a achitat integral preţul convenit la momentul semnării antecontractului, în valoare de 2.121.900 lei, echivalentul sumei de 550.000 euro la cursul BNR din ziua plăţii. Contractul de vânzare în formă autentică nu s-a perfectat până în prezent, pârâtul refuzând aceasta, întrucât asupra imobilului poartă o ipotecă instituită de către BCR S.A. în temeiul contractului de garanţie imobiliară autentificat sub nr.abc/2006 şi a contractului de ipotecă autentificat sub nr.www/2009.

În probaţiune, reclamanta A.SPRL a precizat că se prevalează de proba cu înscrisuri, interogatoriul pârâtului.

Ce apărări concrete a formulat  pârâtul C  în cauză?

Deşi a fost legal citat cu această menţiune, pârâtul nu a depus întâmpinare şi nu a fost prezent în instanţă pentru a-şi formula apărări.

Ce a decis instanţa de judecată în cazul mai sus menţionat şi cum a argumentat hotărârea respectivă?

Prin sentinţa civilă nr. zxw/12.08.2013 instanţa de judecată a respins ca neîntemeiată cererea introductiva de instanta a reclamantei.

Pentru a pronunţa hotărârea respectivă instanţa de fond a avut în vedere următoarele considerente:

Conform înscrisului denumit antecontract de vânzare-cumpărare nr. xyz/26.11.2008, pârâtul C., în calitate de promitent-vânzător, s-a obligat să vândă promitentului-cumpărător S.C. B S.R.L., prin administrator C., imobilul situat în mun. X, str. C., nr. 2, jud. G, compus din teren în suprafaţă de 980 m.p. (996 m.p. din măsurători) şi casă edificată pe acest teren, cu o suprafaţă utilă de 175,8 m.p. şi o suprafaţă construită la sol de 211,88 m.p.

Analizând actul juridic intervenit între părţi, instanţa constată că acesta a fost încheiat în conditiile in care legislaţia în materie impune obligativitatea formei autentice a înstrăinărilor, prin acte juridice între vii, a terenurilor cu sau fără construcţii, situate în intravilan şi extravilan, indiferent de destinaţia sau de întinderea lor; cerinţa formei autentice este prevăzută sub sancţiunea nulităţii absolute a actului de înstrăinare.

În consecinţă, forma autentică fiind impusă de legislaţia de la momentul încheierii convenţiei drept condiţie ad validitatem (pentru chiar valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare), instanţa constată că această convenţie este nulă absolut ca şi contract de vânzare-cumpărare pentru imobilul menţionat.

Ca atare, se constată că acest antecontract a dat naştere unei obligaţii de a face în sarcina părţilor, constând în obligaţia de a încheia în formă autentică convenţia de înstrăinare a imobilului în cauză.

În lumina principiului executării în natură a obligaţiilor, instanţa are posibilitatea să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare.

Vânzarea-cumpărarea, fiind un contract sinalagmatic, dă naştere la două obligaţii reciproce: obligaţia vânzătorului are ca obiect lucrul vândut, iar obligaţia cumpărătorului are ca obiect preţul. În lipsa acestor elemente sau dacă ele nu îndeplinesc condiţiile prevăzute de lege, contractul de vânzare-cumpărare nu poate fi considerat valabil încheiat.

Prin urmare, preţul este obiectul prestaţiei cumpărătorului şi trebuie să fie: fixat în bani; determinat sau determinabil; sincer şi serios. Dacă aceste condiţii nu sunt îndeplinite,  contractul este nul absolut, căci îi lipseşte un element esenţial asupra căruia trebuie să se realizeze acordul de voinţă.

Astfel, pentru ca preţul să existe, el trebuie să fie sincer şi serios. Prin preţ sincer se înţelege un preţ real, pe care părţile să-l fi stabilit nu în mod fictiv, ci în scopul de a fi cerut şi plătit în realitate.

În cauză, potrivit art.2.1 din antecontractul de vânzare-cumpărare nr. xyz/26.11.2008 preţul de vânzare convenit de părţi este de 2.121.900 lei, reprezentând 550.000 euro la cursul BNR din ziua plăţii, iar în conformitate cu art.2.2, pârâtul C. a primit 2.121.900 lei la data semnării antecontractului de la promitentul-cumpărător, S.C. B S.R.L., reprezentat de C.

Instanţa constată că reclamanta nu a dovedit, deşi îi revenea această sarcină,  faptul plăţii preţului, fixat la 550.000 euro, menţiunea din art.2 al înscrisului sub semnătură privată denumit antecontract de vânzare-cumpărare nr. xyz/26.11.2008, necoroborându-se cu nicio altă probă administrată în cauză.

Or, în lipsa preţului, nu se poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare.

Dacă hotărârea instanţei de fond a fost atacată de către reclamanta A.SPRL, în calitate de administrator judiciar al S.C. B S.R.L. şi, în caz afirmativ, hotărârea a fost confirmată sau infirmată de instanţa superioara?

Da, sentinţa civilă nr. zxw/12.08.2013  a instanţei de fond a fost atacată de către reclamanta A.SPRL, dar instanţa superioară a respins apelul reclamantei ca nefondat și a menţinut hotărârea respectivă, reţinându-se temeinicia şi legalitatea acesteia.

Pentru a pronunţa hotărârea respectivă instanţa de apel a avut în vedere următoarele considerente:

Prin acțiunea introductivă de instanță reclamanta A.SPRL, în calitate de administrator judiciar al S.C. B S.R.L.a solicitat perfectarea unui contract de vânzare-cumpărare ce a fost precedat de un antecontract  de vânzare-cumpărare încheiat de SC B SRL reprezentat de C. (promitent cumpărător) și C. (promitent vânzător) cu privire  la imobilul situat în mun. X, str. C., nr. 2, jud. G, compus din teren în suprafaţă de 980 m.p. (996 m.p. din măsurători) şi casă edificată pe acest teren, cu o suprafaţă utilă de 175,8 m.p. şi o suprafaţă construită la sol de 211,88 m.p.

Potrivit mențiunilor din antecontract, prețul de vânzare convenit de părți a fost de 2.121.900 lei, preț ce s-a plătit la data semnării antecontractului (26.11.2008). Părțile s-au obligat să încheie actul în formă autentică în maxim 180 de zile.

Conform art. 4.1.4. promitentul vânzător (pârâtul C.) a declarat și a garantat că este proprietar de drept al imobilelor și că nu există vreo terță persoană care să ridice vreo pretenție.

Or, din extrasul de Carte Funciară rezultă că imobilul ce face obiectul promisiunii de vânzare este grevat de un contract de ipotecă și că există interdicție de efectuare de acte de înstrăinare, grevare, închiriere, dezmembrare fără acordul B.C.R. – SA – Sucursala X. (beneficiarului dreptului de ipotecă). Contractul de ipotecă este din anul 2006 ca și interdicția de înstrăinare.

La data încheierii promisiunii de vânzare (2008) exista această mențiune în Cartea Funciară. În plus, proprietarul imobilului – C. era și reprezentantul legal al S.C. B S.R.L. astfel că promisiunea de vânzare-cumpărare a fost încheiată de ambele părți în deplină cunoștință a faptului că exista această interdicție de înstrăinare (probabil acesta fiind și motivul pentru care nu s-a putut încheia la acea dată contractul în formă autentică).

La data promovării acțiunii în Cartea Funciară regăsim aceleași mențiuni ca și la data încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare.

Or, una din condițiile încheierii valabile a unui contract de vânzare-cumpărare este aceea ca ”lucrul vândut să fie în comerț” – (în circuitul civil).

În speță, existând acea clauză de inalienabilitate din contractul de ipotecă dintre BCR și paratul C. se constată că imobilul în cauză temporar este scos din circuitul civil.

Această inalienabilitate convențională este valabilă justificându-se printr-un interes serios și legitim și anume, garantarea executării unei obligații.

Cum ”lucrul vândut” din speță nu întrunește una din condițiile prevăzute de lege (nu este momentan în circuitul civil) se constată că în mod corect instanța de fond nu a admis prezenta cerere de perfectare vânzare-cumpărare.

De menționat că la judecarea apelului nu s-a prezentat niciuna din părți, fapt ce nu a permis instanței de apel să pună în discuție aspectele de drept mai sus menționate.

(P) Caută orice dosar aflat în instanţă în Lege5 Online! Lege5 este un soft de documentare legislativă disponibil în variantele Online, Desktop şi Mobile.

comentariiScris de: Mădălina Moceanu

Sursă: LegeStart

Print Friendly

NICIUN COMENTARIU

LĂSAȚI UN MESAJ